「不動産売却を控えているが、トラブルが心配」
東広島にお住まいで、このようにお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、不動産売却の際によくあるトラブルについてご紹介いたします。
不動産を売却をしたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
□不動産売却で起こるトラブルの例
不動産売却をする際のトラブルの多くは、売主と仲介業者のトラブルです。
まずは、トラブルの原因と対処法をご紹介します。
1つ目が、仲介手数料に関するトラブルです。
皆さまに留意していただきたいのは、仲介手数料が法律により定められているという点です。
稀に、仲介手数料を規定の金額以上で請求する業者が存在しますが、そのような行為は違法です。
仲介手数料が異常に高い業者には、十分に注意をしましょう。
さらに、仲介手数料を払うタイミングは、契約が決まってからです。
契約が決まる以前に支払う必要はないでしょう。
仲介手数料を払う際には、この2点について十分に理解してください。
また、仲介手数料が無料であったり、値引きをしている業者もあることを、業者選びの際には知っておいていただきたいです。
必ず、高すぎる仲介手数料を提示する会社には疑いの目を向けましょう。
2つ目が、広告料のトラブルです。
「法律では依頼者の依頼によって広告を行った場合、その実費を請求できる」のですが、売主が広告を依頼していない場合は、広告料は請求できません。
もしも、依頼をしていない広告であるのに広告料を請求された場合は、取引の履歴を書類上に残しておく等、法的に対処しましょう。
3つ目が、囲い込みというトラブルです。
囲い込みとは、物件を売らないで、自社で安く売りさばく方法です。
また、売主を追い込み広告料を取る場合もあるでしょう。
専属専任媒介契約では、一社のみとしか取引ができないため悪徳業者にはターゲットとされやすいでしょう。
ただし、正当な業者における専属専任媒介契約の場合は、皆さまの不動産売却に尽力してくれるでしょう。
専属専任媒介契約を締結する場合は、不動産会社選びに十分に注意をしましょう。
□トラブルに遭わないためには？
続いて、トラブルに遭わないための方法をご紹介します。
1つ目が、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
先述したように、不動産売却の際に起こるほとんどのトラブルは仲介業者と売主間のトラブルです。
よって、仲介業者との相性がかなり大切でしょう。
信頼できる業者は、契約を高圧的に迫りませんし、料金の明細も提示してもらえます。
これらの条件に当てはまり、皆様が親身になって相談できる業者を選びましょう。
2つ目が、契約不適合責任を理解することです。
契約不適合責任とは、不動産売却後に建物に何らかの契約範囲外の異常やトラブルがあった場合は、売主の責任となるというものです。
そして、売主の責任となった場合は、物件の補修工事の費用を保証する必要があるでしょう。
外壁の劣化、雨漏り、住宅設備、シロアリ等の物件の破損や不具合が対象となります。
ご自身が売却する物件で気になることがある場合は、買主に伝えた上で契約を締結しましょう。
納得してもらった上での契約であれば、そのような破損や不具合があっても契約不適合責任は問われません。
3つ目が、契約解除の方法を知っておくことです。
もし、買主に売却した物件の契約を解除された場合は、不動産会社と違約金や解約の手続きをする必要があるでしょう。
しかし、この時に契約の解除方法について合意を得ておらず、なかなか契約解除が進まないことはトラブルの原因にもなりえます。
必ず、契約を結ぶ前に売主と仲介業者に解約解除の方法と対応を書面上で共有しましょう。
□契約不適合責任とは？
先程、トラブルに遭わないためには契約不適合責任を理解する必要があると紹介しました。
そこで、最後により深く契約不適合責任について説明いたします。
不動産売却の際のトラブルを避けるために、ぜひ活用して下さい。
この契約不適合責任は、責任を負うのは買主が欠陥に気づいてから1年以内です。
ただし、個人で不動産売却をされる場合は、3ヶ月であることが多いでしょう。
そして、法律の改正により瑕疵担保責任は、契約不適合責任に変わりました。
対象となる範囲が、買主が気づかなかった瑕疵から、契約の内容に一致しない瑕疵に変更されました。
そして、契約不適合責任では、契約解除のみではなく補修や代物請求までの追完請求も行えます。
契約不適合責任には、4つの種類があります。
1つ目が、物理的瑕疵です。
物理的瑕疵とは、地盤等の軟弱化で建物の建設に影響による建物の傾きや雨漏りなど、建物自体の不具合です。
2つ目が、心理的瑕疵です。
心理的瑕疵は、事故物件などの心理的なストレスを受ける瑕疵です。
3つ目が、環境的瑕疵です。
環境瑕疵は、異臭や騒音などの周辺環境により起こる瑕疵です。
4つ目が、法律的瑕疵です。
最後に、法律的瑕疵は、法律により制限されていることです。
この4パターンの瑕疵で心当たりがある場合は、事前に申し出ましょう。
これらの瑕疵で契約不適合責任を問われないようにするためには、以下の3つのことが大切です。
まずは、事前に不動産会社へ申し出ることです。
契約の時点でその瑕疵を買主が理解していれば、責任を問われることはありません。
伝えてしまったら売れないのではないか、と不安に思う方もいらっしゃるかも知れませんが、心当たりがある点は、包み隠さずにすべて伝えましょう。
それらを踏まえて、不動産会社は皆さまの不動産を売却するために努力します。
次に、ご自身で判断ができない場合は、ホームインスペクションを依頼することです。
ホームインスペクションは、住宅診断士による劣化や補修の診断です。
証明書を出してもらえるため、買主へ信頼性を訴えられるでしょう。
最後に、瑕疵保証への加入です。
万が一に備えて瑕疵保険に加入することの良いでしょう。
以上のステップを踏み、トラブルに巻き込まれないようにしましょう。
□まとめ
この記事では、不動産売却の際によくあるトラブルについてご紹介いたしました。
思いがけないところからトラブルにつながる可能性があるので、今回の記事のトラブル回避方をぜひ参考にしてください。
不動産売却について何かご不明点がございましたら、当社までご相談ください。
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