相続したアパートやマンションなどの不動産は、その後の資産整理や新たなライフプランのため、早期の売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
特に、相続開始から3年以内という期間は、税金面で有利になる可能性を秘めた重要な時期です。
この期間内に売却を完了させることで、適用できる特例制度があり、税負担を大幅に軽減できるケースも少なくありません。
今回は、相続アパートを3年以内に売却する際に知っておきたい税金の種類や、活用できる特例制度について詳しく解説します。
相続アパートを3年以内売却する際にかかる税金
3年以内売却で利用できる控除特例
相続したアパートを相続開始から3年以内に売却する場合、特定の条件を満たすことで、譲渡所得税の負担を軽減できる特例制度が利用できる可能性があります。
主なものとして、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が挙げられます。
これらの特例は、一定の要件を満たし、かつ相続開始から3年が経過する日の属する年の年末までに売却を完了することが、適用を受けるための重要な条件となります。
取得費加算の特例で税金負担軽減
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、相続税として納付した金額の一部を、相続した不動産の取得費に加算できる制度です。
譲渡所得税は、「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」に対して課税されます。
この特例により取得費が増加すると、譲渡所得が圧縮されるため、結果として譲渡所得税の負担を軽減することができます。
この特例を受けるためには、相続により不動産を取得し、相続税が課税されていること、そして相続税の申告期限の翌日から3年以内に不動産を譲渡していることなどの要件を満たす必要があります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算は、まず「譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除額」という式で行われます。
相続した不動産の場合、取得費は被相続人が購入した際に支払った額を引き継ぐのが原則です。
もし取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法もあります。
また、相続税を納付している場合には、前述の「取得費加算の特例」により取得費を増額できる場合があります。
譲渡費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、測量費用などが含まれます。
これらの計算により算出された譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率が適用され、譲渡所得税額が決まります。
相続アパート売却時の税金の種類と軽減策
譲渡所得税の税率と所有期間
相続したアパートを売却して得られた利益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
具体的には、被相続人がその不動産を取得してから、売却までの所有期間が5年以下である場合は「短期譲渡所得」として税率39.63%（所得税、住民税、復興特別所得税の合計）、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率20.315%が適用されます。
相続により取得した場合でも、この所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐため、亡くなられた方の所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わる点に注意が必要です。
印紙税登録免許税の負担額
不動産を売買する際には、売買契約書に貼付する印紙税がかかります。
契約金額に応じて税額が決まりますが、一定の軽減措置が適用される場合があります。
例えば、3000万円で売却した場合、軽減税率が適用されることがあります。
また、相続登記を完了させる際には登録免許税が必要となります。
一方で、買主が不動産の所有権移転登記を行う際に発生する登録免許税は、売主が負担する必要はありません。
3年以内売却で税金をおさえるポイント
相続したアパートを3年以内に売却する際に税金負担を抑える最大のポイントは、前述の「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といった、期限付きの特例制度を最大限に活用することです。
これらの特例は、適用要件を満たせば、譲渡所得税を大幅に軽減、あるいはゼロにできる可能性があります。
特に、相続開始から3年以内という期間を意識し、売却手続きを進めることが重要です。
これらの特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告時に申請が必要となるため、税務署や税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
相続したアパートを3年以内に売却する場合、適用できる可能性のある特例制度を理解することが、税金負担を軽減する鍵となります。
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などを活用することで、譲渡所得税を抑え、手取り額を増やすことが期待できます。
一方で、相続した不動産を放置すれば、資産価値の低下や固定資産税・維持管理費の増加、さらには特定空き家への指定といったリスクが伴います。
売却には相続登記や確定申告など手続きも多岐にわたるため、必要に応じて専門家への相談も検討するとよいでしょう。
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