2020年4月1日の民法改正により、不動産を売買する際の売主に対する責任の内容が契約不適合責任へと変更になりました。
不動産売却時のトラブルを避けるためにも正しく理解しておくことが大切です。
そこで今回は、契約不適合責任とは何かと、不動産売買時に売主が気を付けるポイントについて紹介します。
□契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、目的物の種類や品質、数について契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任になります。
例えば、契約書には汚れ・傷なしと記載されているのにもかかわらず、実際には傷がついていた場合、契約内容と異なるため売主は契約不適合責任を負うことになります。
不動産の場合は、建物の劣化があるのにもかかわらず、ないとして売却した場合等が挙げられます。
民法改正前は、瑕疵担保責任という買取保護制度がありました。
瑕疵担保責任では、買主が隠れていた瑕疵を発見した場合に売主に責任を追及できていました。
一方で、契約不適合責任では、隠れていたかどうかは関係なく、ただ契約の内容に不適合であれば売主が責任を負うことになる点が異なります。
そして、契約不適合責任によって売主に追求できる責任内容は以下の通りになります。
・追完請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・催告解除
・無催告解除
なお、契約不適合責任は任意規定になるため、売主と買主の双方が合意すれば免責が可能です。
□売主が気を付けるポイントをご紹介！
以下より、売主が契約不適合責任を追及されないために大事なポイントについて解説します。
1．契約書に売却する不動産の状態を詳細に記載する
契約不適合責任では、契約書に記載されている内容と適合しているかどうかで判断されます。
そのため、契約書に売却する不動産の状態を詳細に記載することで、実際の不動産と契約内容とのギャップを限りなくゼロに近づけることが大切です。
2．買主の追求期間の制限を検討する
契約不適合責任には、責任を追求できる期間が決められています。
原則、買主が不適合を知ってから1年とされているため、買主が不適合に気づくのが遅くなった場合に契約からかなりの時間が経過した後に責任を追及される恐れがあります。
そのため、契約不適合責任の追及期間を物件の引渡しから2年間と制限することをおすすめします。
しかし、あまりにも短すぎる期間を提示すると消費者契約法の規定により無効となってしまうので気を付けましょう。
□まとめ
今回は、契約不適合責任とは何かと、不動産売買時に売主が気を付けるポイントについて紹介しました。
契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任になります。
買主に責任追及されないためには、契約書に契約内容を詳細に記載したり、責任追及の期間を設けたりすることがポイントです。
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