家や土地などを複数人で所有することがある。
もしくは、複数人で所有している不動産の売却を検討している。
このように複数人で不動産を所有する場合の取引は、1人で不動産を所有するときとどのような違いがあるのでしょうか。
また、売却時の計算や税金についても気になりますよね。
そこで今回は、以上の疑問について解説していきます。
□共有名義不動産について
共有名義不動産とは、複数人に所有されている建物や土地などの不動産のことを指します。
不動産は、登記簿に所有者の名前が記載されていますが、共有名義不動産の場合はその登記簿に共有者全員の名前が記載されている状態になります。
また、不動産を共有者が各々所有している不動産の権利の割合を「持分」として表します。
従って、仮に兄弟で半分の持分をそれぞれ所有している場合は、1/2ずつの持分となるでしょう。
なかなか分割して相続できない不動産に対して、所有する権利を分割することで相続できるようにするために、このような共有名義不動産が存在しています。
□共有名義不動産の売却における税金について
共有名義不動産を含め不動産を売却すると「譲渡所得」と呼ばれる売却益が発生します。
その譲渡所得に対して税金がかかるのです。
＊譲渡所得の計算方法
譲渡所得 = 譲渡価格 – 取得費（購入価格 – 減価償却費）- 譲渡費用 – 特別控除
共有名義不動産はこの譲渡所得税に持分の割合をかけることで共有者各々の譲渡所得が算出されます。
＊税率
譲渡所得に税率をかけることで、譲渡所得税の金額が決まりますが、その税率は不動産の保有期間によって異なります。
・売却した年の1月1日時点での保有期間が5年以下の場合
この場合を短期譲渡所得と呼び、所得税が30パーセント、住民税が9パーセントかかります。
・売却した年の1月1日時点での保有期間が5年超えの場合
この場合を長期譲渡所得と呼び、所得税が15パーセント、住民税が5パーセントかかります。
尚、両者とも、所得税には基準所得税額×2.1パーセントの復興特別所得税が加わります。
また、こうして税率が異なる背景として、短期での「不動産ころがし」を防ぐという目的がありますが、税率設定上、当事者にとっては長期間保有することで有利に働きます。
□まとめ
不動産を複数人で所有している共有名義不動産は、共有者の所有権を持分として分けることで不動産を共有しています。
また、売却の際の譲渡所得については、基本的な譲渡所得の算出方法に持分の割合をかけることで共有名義不動産の共有者各々の譲渡所得が算出されます。
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